La hipoteca del inversor

1¿Cuánto te presta el banco?

Para una vivienda de inversión (no vas a vivir en ella), los bancos suelen financiar como máximo el 70-80% del precio de compra. Para vivienda habitual llegan al 80%, y los menores de 35 pueden alcanzar el 95-100% con los avales ICO.

Además de la entrada, necesitas pagar los impuestos y gastos de la compra (ITP + notaría + registro, entre un 7% y un 12% según la comunidad). Regla rápida: ten ahorrado un 30-35% del precio para una inversión.

2Qué mira el banco de ti

• Ratio de endeudamiento: todas tus cuotas mensuales (incluida la nueva) no deben superar el 35-40% de tus ingresos netos.

• Estabilidad de ingresos: contrato indefinido con antigüedad, o 2-3 años de autónomo con buenas declaraciones.

• Historial: sin impagos ni figurar en ficheros como ASNEF.

• Ahorro demostrable: quieren ver de dónde sale la entrada.

• Algunos bancos cuentan el 50-70% del alquiler futuro como ingreso: pregúntalo, cambia mucho el cálculo.

3Fijo, variable o mixto

• Fijo: misma cuota siempre. Duerme tranquilo, ideal si el cashflow es justo.

• Variable (euríbor + diferencial): más barata cuando el euríbor baja, pero puede subir. Solo si tienes colchón.

• Mixto: fijo los primeros 5-10 años y variable después. Punto medio razonable.

• Compara siempre la TAE, no solo el tipo: incluye comisiones y productos vinculados (seguros, nóminas...).

4Trucos para negociar

• Pide oferta en 3-4 bancos a la vez y ponlos a competir: enseña las ofertas de unos a otros.

• Un bróker hipotecario puede conseguir condiciones que tú no; suele cobrar 1-3% pero a veces compensa.

• Cuidado con las vinculaciones: un seguro de vida caro puede comerse lo que ahorras en diferencial.

• La tasación la puedes encargar tú a una tasadora homologada y llevarla a varios bancos.

5Errores típicos

• Firmar con el primer banco "porque ya me conocen".

• No dejar colchón: tras la compra deberías conservar 6 meses de cuotas ahorrados.

• Olvidar que la cuota no es el único gasto: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y vacíos existen.

• Hipotecarte al límite del 40% de endeudamiento: cualquier imprevisto te ahoga.