Fiscalidad del casero

1Cómo tributa el alquiler

El alquiler tributa en tu IRPF como "rendimiento del capital inmobiliario": ingresos del año menos gastos deducibles. Sobre ese rendimiento neto se aplican reducciones si es vivienda habitual del inquilino, y el resultado se suma a tu base imponible.

Ejemplo: cobras 12.000 € al año, tienes 4.000 € de gastos deducibles → rendimiento neto 8.000 €. Con la reducción del 50% tributas solo por 4.000 €.

2Gastos que puedes deducir

• Intereses de la hipoteca (no el capital amortizado).

• IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios.

• Seguros: hogar, impago, responsabilidad civil.

• Reparaciones y conservación (pintar, arreglar la caldera...). Las mejoras no: amplían el valor y se amortizan.

• Amortización: el 3% anual del valor de construcción (sin el suelo). Es la deducción "invisible" que muchos olvidan.

• Suministros que pagues tú, honorarios de agencia, publicidad, abogado...

3Las reducciones (Ley de Vivienda 2023)

• 50% general: alquiler de vivienda habitual del inquilino.

• 60% si hiciste una rehabilitación en los 2 años anteriores.

• 70% si alquilas por primera vez a un joven de 18-35 años en zona tensionada.

• 90% si el piso está en zona tensionada y bajas la renta un 5% respecto al contrato anterior.

• Ojo: alquiler turístico y de temporada NO tienen reducción. Habitaciones a estudiantes (curso escolar) tampoco suele considerarse vivienda habitual.

4Optimizaciones legales

• Alquila a inquilinos jóvenes en zonas tensionadas si puedes acogerte al 70%.

• Agrupa reparaciones en el mismo año fiscal para maximizar la deducción.

• No olvides la amortización del mobiliario (10% anual, 10 años) si alquilas amueblado.

• Guarda TODAS las facturas 4 años: Hacienda puede pedirlas.

• A partir de varios inmuebles, estudia con un asesor si compensa una sociedad (generalmente no antes de 5-6 pisos).